Первые три месяца года, когда покупатели уже проснулись от спячки слухами о повышении мортгаге процентов и пошли искать что купить, продавцы медленно раскачивались и листингов явно не хватало. К концу апреля и в течении мая до потенциальных продавцов вдруг дошло и они в избытке высыпали свой товар т.е. дома и кондо, на рынок. Причем по цене марта-апреля. Но опоздали. Поезд т.е. покупатель уже остыл.

В результате этой суеты, за май месяц, получилась такая картина :

листингов на конец мая образовалось 8,305, – для сравнения, в прошлом мае их было только 5,813. Продано же, всего по городу, отдельных домов было на 20% меньше чем год назад и на 7% меньше чем в апреле. Кондо тоже не хватали, и за май колличество продаж снизилось на 21% посравнению с маем прошлым и на 19% меньше чем было продано в апреле.

Но что примечательно, среди этих не многочисленных, майских покупателей, значительную часть составляли не волнительные покупатели первого в своей жизни дома а солидные, осмысленные покупатели, которые поняли что время поменять свой дом на что-то шире и выше наступило. И купили.

И подняли средние цены в городе на отдельные дома на 5% по сравнению с апрелем ( когда средняя цена составляла $ 460,378) до $ 483,240. Кондо тоже статистически подорожало на 5% от апрельских данных и на 11% от данных прошлого мая и составила аж $304,662. Действовали эти опытные покупатели тоже более решительно и у счасливых продавцов среднего времени на продажу ушло меньше чем год назад, только 38 дней по сравнению с 45. Давали денег они тоже смелее и средний проданный дом получил в этом мае 97.11% от запросов, в прошлом мае их коллегам дали только 96.4%

Таким образом, можно сказать что цены в Калгари полностью восстановились после всех кризисов т.к. средняя цена на отдельные дома в Калгари в мае составила $ 483,240 что вернуло нас к ценам 2007 – 2008годов, периода сумашедшего роста. Так в мае 07го цена была $487,523 и в мае 08го – $ 479,564. Самой низкой – $413,049 цена была в январе 2009го и после этого медленно но уверенно мы дошли до настоящего уровня. Но обилие предложений опять делает рынок рынком покупателей.

Удачи вам и тепла,

звоните если нужна помощь

Но молодеж еще более активна и 48% опрошенных, моложе 35ти лет, планируют купить дом в ближайшее время. В прошлогоднем опросе их было 36%.

“ Канадцы продолжают глубоко верить в долгосрочную ценность домовладения и это подтверждается ростущим числом покупателей первого дома в этом году”: сказала Карен Леггет, руководитель отдела финансирования RBC.

Но сменилась деморафика покупателя первого дома, раньше типичным новичком, в покупке, была семья. Сейчас, все чаще, это одинокие люди и что интерестно это, в большинстве – женщины. Колличество самостоятельно покупающих недвижимость женщин в двое превышает колличество мужчин покупающих в одиночку. И они, женщины – моложе!!!

И что-же они ищут: из 1,000 опрошенных женщин, из числа купивших жилье самостоятельно, 43% сказали что лучшее из владения домом это финансовая безопастность. Номер один, в выборе того или иного дома, являлась цена и мортгаге райт, но после этого 35% хотели иметь дворик или садик, за этим – 34% искали место где “тихо и спокойно”. Но те кто искал садик не значит что хотят капаться в огороде – 28% опрошенных на вопрос что им не нравиться и они не хотят – Это работа в саду и чистка снега.
TD Bank тоже только что закончил опрос, но покупателей кондо. И выяснил что 40% покупателей кондо в Калгари, сделали это с целью инвестмента.

41% из тех кто уже купил или только собирается, планируют сдавать кондо в рент на долгосрочной основе с целью получения дохода. По всей стране владельцев с такими намерениями только 35%. Так же по всей Канаде, 26% из владельцев кондо планируют потом туда переехать, но в Калгари, только у 16% кондовладельцев переезд входит в их планы. Причинами выбора кондо как владения для рента перед отдельным домом, 42% назвали – требуется меньше ухода и для 18% это была цена. Но 82% планирующих купить кондо в ближайшее время, планируют покупку дешевле $400,000 за две спальни.

С ценами за апрель. Средняя на проданные отдельные дома в Калгари – $460,378 что на 2% ниже мартовских продаж, но на 9% выше апреля 2009.

Кондо, средняя цена получилась – $ 289,588 что на 2% ниже марта но все же на 4% выше средней цены апреля прошлого года. Это данные Борда Недвижимости Калгари и общая картина подтверждает что наш рынок продолжает двигаться в здоровом и сбалансированном темпе.

Чего и вам желаю

Естественно что при процессе сдачи в аренду подписывается контракт между домовладельцем и жильцом. Он может быть составлен домовладельцем в произвольной форме, либо бланки могут быть приобретены, например, в Calgary Apartment Association или взяты со страниц компаний рекламирующих жилье. НО т.к. взаимоотношения домовладельца и жильца в Альберте регулируются The Residential Tenancies Act то если ваш контракт противоречит этому Акту то только Акт имеет законную силу и споры решаются в соответствии с этим Актом.

Поэтому как жильцам так и тем более, домовладельцам полезно с ним ознакомится.

Контракт может быть “периодическим” – по- месячным или по-недельным (что не распространено в Калгари), или “фиксированным” т.е. на определенный срок – наиболее распространено – на 6 месяцев или на год, но бывает и на больший срок.

Указывать контракт должен – срок, стоимость, когда и в какой форме производится оплата, что в нее включено и кто оплачивает коммунальные услуги.

При подписании контракта домовладелец или Компания по управлению данной собственностью получает Security Deposit, который, по закону, НЕ может превышать сумму месячной арендной платы и должен храниться домовладельцем на отдельном счету или на TRUST account компании в течении всего срока аренды. Оплата за первый месяц проживания и за остальные месяцы предоставляется в виде post dated чеков. ( самый распространенный и взаимно удобный способ).

Чаще всего заселение происходит с первого числа месяца.

В день заселения домовладельцем и жильцом производится детальная инспекция арендного помещения и все дефекты вносятся в специальный бланк (владельцы могут его приобрести в выше указанной ассоциации или на страницах рекламирующих рент).

Этот документ хранится у владельца до дня выезда, когда производится повторная инспекция. Если в результате ее выявлены дефекты то владелец имеет право вычесть их стоимость из депозита.

Для Домовладельцев – важно! Security Deposit не рекомендуется использовать в счет последнего месяца оплаты рента т.к. в этом случае не будет из чего вычесть стоимость ущерба.

Если в рент предлагается дом, то чаще всего, ( и рекомендуется домовладельцам) на коммунальные платежи арендатор заключает договор на прямую с компаниями предоставляющими сервисы и оплачивает сам все услуги. Если сдается кондо, то как правило все включено в стоимость рента.

Если арендатором является вновь прибывший в город/страну человек то компании поставляющие газ/ свет, телефон и т.д. попросят внести ~ $200-$250 депосит, в счет оплаты последнего месяца года.

Повышение арендной платы, по закону, не может быть чаще одного раза в год и должно быть в письменном виде, за 90 дней до начала этого повышения.

Если владельцу необходимо посетить жилье то он тоже должен дать жильцу предупреждение в письменном виде, за 24 часа до вторжения. (если это конечно не опасная ситуация).

Как искать жилье, так и для подачи объявления о сдаче в рент могу порекомендовать несколько страниц – HomeRent.ca RentFaster.ca Renters.ca View.ca Первые две самые рапространенные в Калгари.

До принятия решения о сдаче тому или иному жильцу, домовладелец ( или его представитель) просят потенциального арендатора заполнить анкету с данными о работе, доходе, настоящем месте жительства, рекомендациях и т.д. Поэтому вновь прибывшим а иногда даже переехавшим из другой провинции не всегда соглашаются сдавать из-за недостатка этой информации.

Для Домовладельцев – главным показателем , из моего опыта могу сказать, это кредитная история!! В ней все видно. Насколько надежен человек, как он обращается со своими финансами и говорит ли правду в анкете. Конечно частное лицо не может это проверить но один вариант, это попросить потенциального жильца принести свой репорт или заказать его в компании типа Rent Check, которые специализируются на проверке благонадежности жильцов. Это Очень важно для избежания в последствии неприятностей.

Для расторжения договора аренды законом предусмотрены следующие правила :
Если рент по-месячный, то владелец должен предупредить жильца за три полных месяца, а жилец – домовладельца за один полный месяц.

Если рент на год то домовладелец должен дать уведомление жильцу о не продлении договора за 90 дней до окончания срока арены и жилец обязан уведомить владельца за 60 дней до окончания срока о том что он не продлевает договор. Все предупреждения должны быть в письменном виде. По истечении срока аренды – не получение уведомления означает продление срока договора а не его окончание.

О цене: в Калгари сейчас можно снять отдельный дом в нормальном районе от $1400 плюс коммунальные платежи, кондо две спальни от $ 1200 и с одной спальней от $800. Услуги, кроме електричества, скорее всего будут включены.

Для домовладельцев планирующих все заботы по поиску жильцов и всем что с этим связано воспользоваться услугами компании: Что-бы заниматься этим сервисом профессионально надо иметь лицензию Реалтора но только этого не достаточно.

Нужно иметь лицензию брокера и иметь отдельный Trust account для хранения депозитов. Но самое главное, что не имеющие этого Реалторы НЕ смогут официально выселить жильцов если в этом возникнет необходимость.

И последнее – по всем спорным вопросам между жильцами и домовладельцами можно обращаться на www. RTDRS.Alberta. ca

Удачи всем и тепла. Звоните

В результате этого, за март, отдельных домов было продано на 29% больше чем в марте 2009го и на 35% больше чем ушло в феврале. Кондо, владельцев сменило за март месяц – на 37% больше чем год назад и на 14% больше чем в этом феврале.

“Весеннее оживление на рынок Калгари пришло раньше чем обычно” : сказала Диана Скотт, президент Борда Недвижимости, “улучшение экономических условий, стабилизация занятости, и раньше чем ожидалось повышение мортгаге интереса способствовало увеличению колличества продаж этой весной”

С ценами это оживление сделало следующее – средняя цена проданных в марте отдельных домов получилась – $471,269 что выше средней цены февраля на 3% когда средняя цена была $458,254 и выше на 12% по сравнению с мартом прошлого года, когда это составляло $420,354. По кондо – средняя за март получилась $296,660 что на 5% выше результатов февраля, когда цена составила $282,880 и на 4% выше марта прошлого года.

Продавцы тоже времени не теряли, в продажу было выставлено отдельных домов на 39% больше чем в феврале и на 48% больше чем в марте прошлого года. Кондо решили выставить на продажу на 24% владельцев больше чем месяц назад и на 52% больше чем год назад. Всего в городе, в конце месяца, предлагалось 6,162 домов и кондо.

И еще из интервью Дианы Скотт : “Существуют слухи что рост мортгаге рейта значительно отразится на спросе на недвижимость. Но надо иметь ввиду что рост интереса был ожидаемым. Банк Канады оперировал с низким рейтом в свете глобальной рецесии и если рост интереса и снизит немного спрос во второй половине этого года, то мы не ожидаем что это остановит большую часть покупателей со здоровой кредитной историей от активных действий”.

Удачи вам и тепла….

Не секрет, что каждый продавец старается получить максимальный доход от продажи в минимально короткие сроки. В тоже самое время, покупатели ищут среди всех предложений на рынке наиболее привлекательный для них вариант за который готовы уплатить цену, устраивающую продавца. Проще говоря, как добиться невозможного, когда как говориться:” и овцы целы и волки сыты” и обе стороны, подписавшие договор купли-продажи удовлетворены его условиями.

Законы рынка требуют что бы товар был конкурентноспособным и победителем в конкурентной борьбе выйдет тот, кто сможет сделать свой товар максимально привлекательным для большинства потенциальных покупателей.

В первую очередь, необходимо правильно оценить ваш товар в соответствии с его характеристиками, недавними сравнительными продажами и аналогичными предложениями на рынке на данный момент. Слишком завышенная цена отпугивает покупателей, и тот кто готов бы был предложить вам наилучшие условия, возможно уже готовиться к переезду в дом на соседней улице.

Далее, не забывайте, что ваш дом (квартира, таунхаус) – это ваш дом, оборудованный, обставленный, декорированный по Вашему вкусу, привычкам и традициям. Вам в нем уютно и комфортно. Но вовсе не обязятельно, что другие люди будут чувствовать себя в нем так же. Особенно здесь, в Канаде, необходимо учитывать, что мы все представители разных народов, культур, религий со своими традициями, обычаями, пристрастиями и потребностями.

К счастью, существуют некие общие стандарты, следование которым придаст вашему товару максимально привлекательный для большинства вид.

Территория. Подъезжая к дому, первое, что производит впечатление – это его наружный вид и состояние территории перед ним. Почистите снег и лед и подъдерживайте эту чистоту. Когда он растает – подстригите траву, подрежте кусты – это визуально увеличит восприятие участка потенциальными покупателями и произведет благоприятное впечатление. Не забудьте так же, что осенью следует убирать опавшие листья. Убедитесь, что участок за домом и все, что там находиться, так же в привлекательном состоянии.

Обстановка. Общеизвестно, что светлая и ненавязчивая цветовая гамма позволяет видеть комнату вместо обстановки. Постарайтесь убрать те предметы мебели, которые не сочетаются с основными цветами и загромождают комнату. Уменьшите влияние вашего личного стиля. Слишком много вещей визуально уменьшают размер комнаты и отвлекают внимание от основной цели. Ведь вы не хотите, что бы анализируя увиденные варианты, потенциальные покупатели могли вспомнить только красивые статуэтки и вазы, ваши дипломы и награды, а так же фотографии, отображающие этапы роста всех членов вашей семьи. Они должны иметь возможность легко представить себя в, пока еще вашем, доме и даже мысленно расставить свою мебель.

Ну вот, уже лучше.

И как всегда – желаю вам удачи.

“ Ожидается что рынок недвижимости в Калгари в 2010 году будет набирать скорость пока доступность цен и низкий мортгаге интерес будут поддерживать сбалансированный рынок. Отдельные дома должны заметно подняться в цене но основное колличество продаж будет происходить в нижней ценовой категории.

В течении 2009 года, в городе, было продано 14,440 отдельных домов. В этом году ожидается 17,000 продаж.

Кондо, за прошлый год, сменили владельцев 6,328. Специалисть предполагают что в этом году колличество продаж должно достигнуть 7,000”.

Средняя цена на отдельный дом в Калгари за 2009й год получилась $442,327.

Т.е. мы обогнали по цене 2006ой, первый год бума, когда средняя была $400,398. Но еще отстаем от сумашедшего 2007го ( средняя была $472,230) и от 2008го, года начала падения цен когда она была $460,327.

В 2010 году ожидается средняя цена $470,000 что больше прошлого года на 6%.

Кондо средняя цена за прошлый год была $283,734 в этом году ожидают небольшой рост в 4.3% т.е. возможная средняя цена $296,000.

Весь прошлый год средняя цена медленно но заметно росла, так январь начался с $413,049 и к ноябрю цена на отдельные дома достигла $464,444. Небольшой рождественский спад и за год $442,327.

Кондо начало год с 270,940 и в ноябре было уже $294.264.

Дома и кондо продавались, в среднем, за 45-50 дней. И уступали, опять таки в среднем, 4.5% от выставленной цены.

Больше 1М в Калгари и окрестностях продано 527 домов, хотя в прошлом году таких “богатеньких” было только 510.

Очень надежные слухи обещают повышение мортгаге интереса уже к середине лета и не очень надежные – уменьшение аммортизации до 25ти лет и ликвидацию возможности покупки с 5% первоначального взноса, что подталкивает потенциальных покупателей действовать. Что в свою очередь при очень недостаточном предложении создало сейчас маленький ажиотаж.

Не далее как вчера мы с моими клиентами попали в ситуцию где нас, покупателей, было четверо на один дом, который был первый день в продаже.

Так что те кто выходит на тропу покупок только сейчас не должны расслабляться.

Удачи вам и тепла.

50 городов Канады рассматривались по их привлекательности для внутренних и внешних мигрантов. Основными факторами для которых являются – экономический рост города, учебные комплексы, культурные сооружения и многое другое.

Следующие шесть городов получили высшую оценку “A” по всем показателям привлекательности для иммигрантов –

Калгари !!!!! , Отава, Ванкувер, Ст.Джонс, Ватерлоо и Ричмонд Хилл (пригороды Торонто)

Сам Торонто получил только оценку “B” разъясняя что он конечно имеет много позитивных сторон как развитую сеть общественного транспорта, но колличество “бедных” и загрязненный воздух не могут ставить его в первые ряды. А так же Торонто оказался на последнем месте в стране по неадекватности дохода между иммигрантами с высшим образованием и рожденными в Канаде их сослуживцами. Так иммигрант получает только 54% от того что получает “ местный” за такую же работу.

Монтреаль оказался еще ниже, с оценкой “С”. Т.к. около четверти населения этого города живут за чертой бедности.

А тем временем, в самом лучшем городе страны, т.е. в Калгари, от сна проснулось строительство жилых домов. Так в декабре было заложено строительство 657 объектов тогда как в прошлом декабре их насчитывалось только 403.

Скоро весна ….

Вообще последние четыре года сферу недвижимости покувыркало по всему миру но в нашем городе было особенно забавно – так в 2005 году средняя цена на отдельный дом была только – $287,365. Можете себе представить?

Весь 2006 год цена росла – с $339,095 в январе, до $405,352 в декабре и образовала среднюю за год в – $400,398.

В 2007 году стремительный рост продолжился и в июле достиг своего пика с невероятной ценой в $505,920. После этого, все кто мог и хотел поняли что пора остановиться и цена стала падать. В декабре она уже была $444,769 но средняя за год все же получилась – $472,230.

С января 2008 го года началась робкая активность – январь стартовал с $455,297 и к маю цена выросла уже до $479,564 и опять начала остывать. В декабре средняя цена получилась только $417,398, но средняя за 2008 год все таки образовалась в $460,327.

2009 год принес свои перемены, практически весь год цена медленно но росла. Так январь начался с отметки $413,049 и в ноябре уже уверенно дошла до $464,444. За одинадцать месяцев подъем в $51,000. В декабре случилось обычное праздничное торможение и цена чуть скатилась до $451,349. Что за весь 2009 год дало нам среднюю цену на отдельные дома в $442,327.

То есть мы еще отстаем на 4.1% от 2008 го года и на 6.8% от сумашедшего 2007 года но мы уже перегнали на 10% – 2006ой год.

С кондо кривая аналогичная, но с меньшими скачками. Самый пик пришелся на май 2007го, когда средняя цена дошла до $ 332,237. После падения до конца года и роста в 2008ом , июню она доползла до $315,042 и опять пошла вниз.

2009 год с кондо начался в $270,940 и ноябре цена уже была $294,264. Средняя за год – $283,734.

Желаю вам роста там, где надо что бы росто, и спада там где надо что бы упало…

Увидимся

TD Canada Trust недавно провел исследование среди сегодняшних покупателей первого дома ( их средний возраст от 18ти до 34х) и тех кому за 55, и они помнят покупку своего, первого в жизни, дома.
Вопросы заданные 900 респондентам были довольно просты: Что побудило вас покупать? Получили – ли вы какую-нибудь финансовую помощь? Насколько важен для вас выплаченный мортгаге?”

Сегодня, меньше половины (49%) покупателей считают погашение мортгаге своим приоритетом, тогда как у 64% поколения “55+” это было главной задачей.

Около 36% современных покупателей получили финансовую поддержку от своей семьи на покупку их первого дома. И только 16% от поколения “55+” припоминают о такого рода помощи.
Современные типичные покупатели первого дома это пара 20ти летних студентов, которые посчитали все затраты и пришли к выводу что, в настоящее время, платить рент это просто выкинутые деньги.
Получение финансирования изменилось кординальным образом – раньше потенцильные покупатели шли на прием в банк к мистеру Смиту, с которым они посещают одну церковь и один и тот-же продуктовый магазин. Они не искали где получше, преданность в отношениях была важнее. Современные покупатели используют возможности всего интернет пространства для поиска лучших условий финансирования.
65% современных покупателей и 88% от “55+” выбрали отдельный дом в качестве своей первой покупки.
Исследование показало что в Западной Канаде 35% респондентов приобрели свой первый дом в возрасте от 18ти до 24х лет.

А в Калгари тем временем все хорошо и двигается в уже наметившемся в течении года русле:
В ноябре, отдельных домов поступило в продажу на 25% меньше чем в октябре и на 13% меньше чем в прошлом ноябре. Продано же отдельных домов за этот ноябрь на 63% больше чем год назад. Средняя цена на отдельный дом в Калгари, за ноябрь месяц, образовалась $464,444 что на 7% выше прошлогодних показателей и на $2,000 больше чем за этот октябрь.
Кондо, за ноябрь было выставлено в продажу на 18% меньше чем в октябре и на 5% меньше прошлого ноября. Сменило владельцев в этом ноябре на 77% больше чем год назад. Средняя цена проданных за ноябрь кондо получилась $294,264, что на 2% больше чем в октябре этом и на 3% выше ноября прошлого.

Напомню что в январе этого года средняя цена отдельного дома в Калгари составляла – $413,049, в ноябре уже – $464,444 – все десять месяцев цена медленно двигается на верх. Кто-то еще ждет снижения цен что-бы покупать?

В следующем номере прогноз на следующий год. Читайте.

Вся использованная информация как всегда из Борда Недвижимости Калгари.

Тепла вашему дому….

От 30,000 до 40,000 машин будут пользоваться этим новым, 44х километровым участком дороги ежедневно. Строительство состояло из двух проэктов Stoney Trail NW и Stoney Trail NE. Первая ее часть NW, начата в 2005 году и на ее строительство затрачено $385 миллионов из буджета Альберты и $75 миллионов из Федерального бюджета. NE часть начата в 2007 году и на этот отрезок Альбертой потрачено аж $650 миллионов, т.е. всего эта дорожка обошлась в – ой, много денег. Что лишний раз подтверждает что мы с вами живем в богатой провинции и стране.

Новооткрытая часть дороги составляет 45% от всей кольцевой дороги Калгари. А на рынке недвижимости тоже все отлично:

Средняя цена проданных в октябре отдельных домов получилась –$ 462,465 что на 1% выше средней цены сентября и на 3% выше октября прошлого года. Напомню что в январе этого года цена была –$ 413,049 в феврале –$ 415,568 и т.д.

Продано за октябрь 1,285 отдельных домов, что на 57% больше чем сменило владельцев год назад и на 2% больше сентябрьских продаж. Это не значит что продавцы могут расслабиться. Покупатели по-прежнему привередливы, и продается только самое лучшее по всем показателям. В продажу выставлено было на 2% домов меньше, по-сравнению с сентябрем и аж на 22% меньше чем год назад. Дней, для продажи, в среднем, потребовалось – 41. Получил средний продавец – 97.11% от своей цены.

Ситуация с кондо – средняя цена на октябрь составила –$289,155 что практически без изменений по сравнению и с сентябрем и с прошлым октябрем. Но колличество продаж увеличилось на 51% по сравненю с прошлым годом и на 4% выше сентябрьских показателей. И опять как и с домами, выставлено в продажу на 9% меньше чем в сентябре и на 20% меньше чем в прошлом году. На рынке проданные кондо фигурировали 44 дня и получили они тоже 97.06% от желаемого. В прошлом октябре их коллеги были более сговорчивы и отдавались за 95.5% от запрашиваемой цены.

Т.е. общие тенденции те же что и на протяжении всего этого года – колличество листингов уменьшается, колличество продаж растет – в результате медленное, слабенькое но повышение цен!!!

Удачи вам, увидимся.